上海楼市数据深拆：二手房量价修复逻辑与高盛预测的底层支撑

2026年3月，国家统计局70城房价数据揭晓，上海以新房环比涨0.3%、二手房环比涨0.4%的双涨姿态，在一线城市中率先实现房价同比正增长3.7%。这一数据的背后，是成交量持续放大与政策精准托底的协同共振。

量在价先：二手房市场的复苏路径

3月上海二手房网签31215套，环比激增176%，同比增长6%，时隔近五年重返三万套大关。4月前11天累计成交9037套，较去年同期上涨32%，4月11日单日1632套的峰值创下近五年新高。带看量较1月提升28%，成交周期从49天压缩至39天，价格指数环比上涨1%。

结构分化：刚需托底与改善释放

成交结构清晰显示，200万元以下房源占比50.3%，200万至300万元占比21.3%，两者合计超过七成。地铁沿线、配套成熟的近郊板块，以及内环次新房与学区房热度领先。近两周总价900万元以上高端房源成交占比上升，置换链条开始向改善型房源传导。

新房分化：核心区热销与远郊承压

3月新房成交56.3万平方米，环比增长251.6%，但34个入市项目中仅7个认购率超过100%，均位于内环内或内中环核心地段。浦东世博澐启滨江均价134156元/平方米，认购率139%；北外滩绿城·潮鸣外滩均价175000元/平方米，认购率139%。约八成项目仍面临去化压力，远郊区域价格博弈持续。

政策传导：二手房回暖对新房的正向影响

2月25日"沪七条"落地，通过限购优化与交易成本降低打通置换链条。3月31日静安区首例住房收购置换落地，40平方米旧房以220万元被收购，业主获得专项房票购置新房。这一创新机制为"老破小"提供了明确退出渠道，加速存量盘活与需求传导。

高盛预测的合理性基础

高盛报告预测上海与深圳将在2025年底至2028年底上涨15%，核心地段改善型房源涨幅有望超过20%。支撑这一判断的核心逻辑在于：上海二手房已形成"量增——信心修复——价格企稳"的正向循环，政策托底效应持续释放，且在全国调整周期中率先企稳。若当前市场情绪延续，一线城市复苏时间或较其他城市提前6至24个月。